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역대 대선전후 부동산 경기 전망과 결과는 어떤 양상이었을까?

기사승인 2022.01.24  12:30:52

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(사진: 박영규 본지 부사장)

해방 후 1대 이승만 대통령이 취임 후 이번 대선은 제20대 대통령을 뽑는 대선의 해이다. 그동안 대선을 치루면서 역대 한국의 대선 전후 부동산의 전망들과 결과들을 되돌아보는 것도 앞으로 선거판에서 부동산의 방향성을 가름하는 시금석이자 반면교사의 의미가 있을 듯싶다. 그동안의 기사들을 다시 뒤적여봤다.

우리나라는 보통 큰 선거를 앞두게 되면 유권자들의 표를 의식해 부동산 정책이 시장친화적인 정책 공약들로 인해 부동산 가격이 오를 것으로 예상한다. 큰 선거들은 매한가지겠지만 특히 대통령 선거판에서는 ‘부동산 가격이 오를 것이다’라는 전망이 많았다. 올해 대선도 집값 불안의 주요 변수인 주택 수급 및·금리 인상 등의 불확실한 정책 등으로 부동산 경기에 영향을 주고 있는 상황이다. 과연 그동안 우리나라의 역대 대선 결과와 부동산 가격과는 어떤 상충 관계가 있었을까?

결과부터 말한다면 건설 산업연구원의 13대부터 16대 역대 대선의 결과 치(値)는 우리의 일반적인 예측과는 달리 역대 대선과 부동산의 집값 변동은 그다지 뚜렷한 관련성이 없는 것으로 나타났다.

13대부터 16대까지를 자세히 들여다보면 대선이 치러진 해의 1월부터 11월까지 전국 아파트 값은 세 번 오르고 한번 떨어졌다.

노태우 대통령이 당선된 13대 대선(1987년 12월)의 경우, 그해 1월부터 선거 전달까지 11개월간 전국 아파트 값은 9% 올랐으나 선거 이후 1년 동안은 그 두 배가 넘는 20%가 올랐다. 선거 직전의 세계 경제 흐름이 유가, 금리, 원화가치 하락 등 ‘3저(低)’호황에 따른 통화 팽창으로 인한 유동성의 영향으로 집값이 크게 올랐고, 이후에도 88년 서울 올림픽 개최 특수로 예상치보다 상승폭이 더욱 커졌다는 얘기다.

김영삼 대통령이 당선된 14대 대선(1992년 12월)의 경우 그해 선거 전달까지 11개월간 전국 아파트값은 오히려 4.2% 떨어졌는데, 이후 1년 역시 2.8%가량 내렸다. 노태우 정부 시절의 ‘주택 200만 가구 공급’ 계획에 따라 1기 신도시 분양이 본격적으로 시작되면서 공급 폭주로 아파트를 중심으로 한 집값이 약세장으로 돌변한 것이다.

김대중 대통령 당선된 15대 대선(1997년 12월) 때는 선거 직전 11개월간 집값은 5.3% 올랐으나 1997년 말 전대미문의 ‘외환위기’라는 예상외의 초특급 돌발 변수가 핵폭탄처럼 터지며 이후 1년간 13.6%나 조정을 받았었다. 그린벨트해제, 양도세등의 거래세 인하 등의 확고한 공약에도 집값은 우수수 떨어져만 갔다.

노무현 대통령이 당선된 16대 대선(2002년 12월) 때는 선거 직전 11개월간 역대 최고인22.3%나 폭등했고 이후 1년간만으로도 9.6% 상승했다. IMF이후 해부터인 외환위기 당시 주택공급이 사라져 공급할 입주량이 턱없이 부족하고, 사상 초유의 저금리가 지속되면서 주택에 대한 투자수요가 증가했기 때문이란 관측이다.1999년 아파트 분양가 자율화가 이뤄진 것도 16대 대선 직전 집값이 오른 요인으로 볼 수도 있다.

탈도 많고 이런 저런 임기 내내 우여곡절 끝에 노무현 정부 임기동안 주택 매매가는 15.2%, 전세 값은 1.66%의 상승률을 기록했다.

이명박 대통령이 당선된 17대 대선(2007년12월)때는 매매가를 6.8% 상승에 붙들어 놓아 직전 정부의 15.2% 상승률과 비교된다. 그러나 이는 정책이 잘 돼서 집값이 잡혔음을 의미하지 않는다. 리먼 사태 등의 글로벌 금융위기로 인한 경기침체 때문에 주택시장 부양정책이 먹히지 않은 수치에 불과했다. 집값을 잡으려고 안간힘을 써도 잡히지 않던 노무현 정부 때와 정반대 상황이 벌어졌다. 이명박 정부의 전세 값 상승률 15.54%는 노무현 정부의 1.66%에 비해 현저히 높은 수치였다. 강력한 수요규제정책을 견지했던 노무현 정부와는 반대로 이명박 정부는 규제 완화와 공급 부양책을 폈다. 단순 비교 자체가 어렵지만 두 정부의 수요와 공급 정책 모두 실패했다.

박근혜 대통령이 당선된 18대(2012년12월)때는 빛내서 집사라고 경제 부총리가 부동산 세일에 나설 정도로 대출 완화 카드를 공개적으로 흔들던 시기였다. 양도세 한시면제로 스타트를 건 후 주택 대출 완화로 이어지면서 경기 활성화를 통한 적극적인 정책으로 밀어 붙였다. 그 결과 건설사들만 엄청난 실적을 따먹었고 2015년 아파트 공급 물량은 역대 급으로 치솟았다. 결과는 2014년 1085조원이던 가계부채는 2016년 말 1342조원으로 257조원으로 급증하는 상황이 되어 막대한 가계 부채를 만들어 내었고 이후 탄핵과 함께 모든 게 다 스톱되는 상황이 되었으며 현재 19대 대통령인 문재인 정부는 부동산 실기로 많은 유권자표를 깎아먹다 보니 여당은 대선전에서 상당히 고전중인 상황이다.

과거를 돌아보면 올해 집값도 대선이라는 변수보다는 주택 수급 상황과 금리, 분양가 자율화 여부 등 정책에 큰 영향을 받을 것이란 결론이 나온다. 선거보다는 주택 공급량과 금리 등 거시경제 여건에 따라 집값이 좌우 될듯하며 올해도 수도권 아파트 입주 물량 부족으로 상반기까지는 약 보합세를 유지하다가 금리 인상 등의 여파로 하반기부터 집값은 상당히 불안해질 수도 있다고 보여진다.

‘보수이던 진보이던 어느 정부가 들어서던지 새 정부 출범 이후 발표되는 부동산 정책 변화를 좀 더 지켜봐야 한다’는 여론이 설득력을 얻고 있다. 이 때문에 부동산 시장의 향배는 좀 더 지켜봐야 한다는 신중론이 적지 않다. 서울과 수도권 일부를 포함한 일부 지방은 대선 결과 전부터 가격 하락 폭이 커지는 등 지역별 양극화가 심화하고 있다.

어느 당에서 대통령을 배출하던 정부 정책 변화에 따라 시장도 민감하게 반응할 것 같다.

섣부른 주택 매수 및 부동산 투자는 잠시 접어두고, 주거 불안에 시달리는 미래 세대를 위해 어느 후보에게 표를 행사할지? 선택의 시간이 다가오고 있다.

박영규 부사장 renews@renews.co.kr

<저작권자 © 한국부동산신문 무단전재 및 재배포금지>
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